家の住み替えは何から始める？流れ・資金・手順を丁寧に解説

住み替えを考えはじめたら、まず確認したいこと。

住み替えによってどんな暮らしをしたいのか、自分軸を定める
住宅ローンの残高と売却予想価格を確認して資金計画を立てる
ライフプランと資金、市場の動向を見て、売却と購入のタイミングを検討する

住み替えの基本的な流れ
「売り先行」と「買い先行」で流れがどう変わる？
資金計画と住宅ローン
私たちが住み替え経験から学んだこと
まとめ｜「いつか住み替えたい」なら今から準備を

住み替えの基本的な流れ

住み替えには、売却・購入・引っ越しなど複数の工程があり、思っている以上にやることが多いです。スムーズに進めるためにも、あらかじめ全体の流れを把握しておくことが大切です。

住み替えたいと思ったら

STEP 1
住み替えの目的を整理する
家族のライフスタイルや今後の見通しを共有。「なぜ住み替えたいのか」を言語化しておくと、今後迷いが生じたときに指針に。
STEP 2
資金計画を立てる
現在の住宅ローン残高や売却見込み額、購入予算を確認。子どもの卒入学などのライフイベントとおおよその収入・支出を入れたキャッシュ・フロー表も作れると◎
STEP 3
不動産会社に相談する
売却や購入をサポートしてくれるパートナー選びは最重要事項。信頼できそうな会社を複数あたって比較検討。
STEP 4
「売却」または「購入」活動を開始する
どちらを先に進めるか（＝売り先行 or 買い先行）によって、動き方が変わってくるので要注意。
STEP 5
契約・引っ越し準備を進める
売買契約後は、引っ越しや新生活の準備を早めにスタート。
STEP 6
引き渡し・新生活のスタート
旧居の引き渡しと新居への入居を行い、住み替え完了。

「売り先行」と「買い先行」で流れがどう変わる？

住み替えの流れは、「売り先行」か「買い先行」かによって大きく変わります。

売り先行：今の家を先に売却してから新居を購入する流れ

資金計画が立てやすく、売却資金を新居の購入資金に充てることもできる。ダブルローンを避けられるのが大きなメリット。ただし、居住中のまま内覧対応をしなければならないのが負担になることも。また、新居が見つかるまでの仮住まいが必要になることが多いです。

買い先行：新居を購入してから現在の家を売却する流れ

気に入った物件を逃さず購入でき、引っ越しも1回で済むため、仮住まいが不要になります。ただし、旧居の住宅ローンの返済が終わっていればよいのですが、完済前であれば一時的にダブルローンになることがあり、資金面での計画が必要です。

売り先行と買い先行、どちらがよいかはライフイベントや、資金計画次第です。

▼こちらの記事で、体験談とあわせて詳しく解説しています。

資金計画と住宅ローン

住み替えを成功させるカギのひとつが資金計画です。

住み替えにかかるお金は新居の購入費だけではありません。

仲介手数料、引っ越し費用、仮住まいの家賃、ハウスクリーニング費用など、見落としがちなコストもあります。

余裕をもった資金計画で後悔のない住み替えを実現するためにも、ざっくりと全体を把握しておきましょう。

売却・購入時にかかる諸費用と税金

売却時にかかる諸費用の総額は、売却不動産の4～6%程度といわれます

必ずかかるもの
仲介手数料・印紙税・登録免許税
住宅ローンが残っているとき
抵当権抹消費用・繰り上げ返済手数料
売却益が出たとき
譲渡所得税・住民税
その他
測量費・解体費・ハウスクリーニング費用・引っ越し費用・仮住まい費用　等

購入時にかかる諸費用の総額は、
新築物件は購入価格の3～6％程度、中古物件は購入価格の6～9％程度といわれます

必ずかかるもの
仲介手数料・印紙税・登記費用・不動産取得税
住宅ローンを借りるとき
住宅ローン手数料・火災保険料・地震保険料・団体信用生命保険料
その他
家具、家電購入費用・修繕積立基金・地鎮祭/上棟式費用・引っ越し費用・仮住まい費用　等

売却時に知っておきたい「オーバーローン」と「アンダーローン」

住んでいる家を売却するにあたって、まず確認しておきたいのが「いま住んでいる家のローン残債」と「売却できそうな価格」の関係です。

オーバーローン：家の売却価格よりもローン残債のほうが多い状態。
自己資金で差額を埋める必要があり、住み替えのハードルが高くなります。
アンダーローン：家の売却価格のほうがローン残債より多い状態。
売却益を新居の購入資金に充てられるため、資金計画が立てやすくなります。

不動産会社に査定を依頼し、どちらになりそうか早めに確認しておくと安心です。

相場を把握する意味でも、査定は一社だけではなく、大手の不動産会社から地域密着の不動産会社まで何社かに依頼しておきましょう。

なお、査定額＝売却額ではないので、そこは注意が必要です。

「つなぎ融資」や「住み替えローン」という選択肢も

買い先行の場合は特に、新居のローン審査に通るかどうかが最初の関門になります。

どうしても一時的にダブルローンになる場合、つなぎ融資や住み替えローンといった制度を活用できることもあります。

ただし、金利が高めだったり、利用条件が限られることもあるので、内容をよく理解した上で検討しましょう。

私たちが住み替え経験から学んだこと

私たちは、タワーマンションから戸建てへ、そして再び同じタワーマンションへと“戻る”という、ちょっと変わった住み替えを経験しました。

正直、とっても大変でした。

短期間での売却・購入・引っ越しに加え、住宅ローンの手続きや仮住まいの検討など、決断の連続です。

でも、実際にやってみてわかったこともたくさんありました。

「住んでみなければわからない」が本当に多いこと
図面やスペックだけではわからない“暮らしの肌感”がありました。生活動線、光の入り方、街の空気感。住んでみて感じることがたくさんありました。
「今の家に感じる違和感＝住み替えたほうがいい」とは限らないこと
もしかしたら暮らしのモヤモヤの正体は「家そのもの」ではなく、多忙や疲労による心の余裕のなさにあったのかもしれないということです。
「誰かの理想」ではなく「自分たちの選択」を大切にすること
どんな選択にも、メリットとデメリットはあります。大事なのは、自分たちの価値観にあった選択をしているという実感。その納得感があれば、多少のギャップも楽しめるだろうなと感じました。

遠回りもありましたが、この経験を通して、家族の価値観や、私たち家族が本当に大切にしたいものや心地よい暮らし方が、よりクリアになったように思います。

▼暮らしのモヤモヤの正体が「家」ではなかったかもしれない私たちの話